.青年首購房貸 7民營銀開辦(2011.01.12)
.貸款糾紛多 保存契約以利申訴(2011.01.12)
.刷卡紀錄優 房貸輕鬆辦(2010.06.23)
.房貸揹很大 台灣家計負債冠亞洲(2009.07.25)
.辦房貸你該知道的10件事(2009.07.16)



青年首購房貸 7民營銀開辦

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蘋果日報 2011年 01月13日

比照8大行庫 申貸逾500萬首年利率1.7%起

前2年利率1.55%的「青年首購房貸」,目前至少已有7家民營銀行搶辦,包括萬泰銀、中信銀、上海銀、星展銀、元大銀、北富銀和台新銀等,貸款內容完全比照原8大公股行庫,500萬元額度超限部分,仍提供首年1.7~1.85%起的低率。

青年首購優惠貸款是在去年12月1日,由財政部主導,一銀、華銀、彰銀、土銀、合庫、台銀、兆豐銀和台企銀8大公股行庫推出,20~45歲名下無自用住宅首購族都可申請,前2年利率1.55%、第3年起1.85%,額度最高500萬元或銀行鑑價8成。


尚有銀行計劃加入

多家民營銀行憂心客戶被行庫「挖牆角」,紛紛以自有資金跟進推出,除7家民營銀行外,還有多家民營銀行準備加入。

依該方案,購屋總價在625萬元者,將可足額申貸500萬元,但若鑑價達1000萬元,扣除200萬自備款、500萬元額度後,還有300萬元得用銀行一般房貸。

中國信託主管說,中信銀以自有資金200億元跟進,貸款需求超過500萬元部分,也提供1.8%起的低利計算。

萬泰銀昨宣布跟進,500萬元額度超限部分,提供前半年1.72%起;元大銀針對超限部分,前500大企業主管或會計師等專業人士,也提供1.68~1.7%低利;上海銀超限部分,則提供1.85%起低率。


升息潮選固定利率

華銀和第一銀,超限部分,提供1.85%起的「一段式」低率;外商銀中,唯一跟進的星展銀行,超限部分,民眾可採固定和機動,二種房貸利率組合計息。

星展銀個金服務存放款暨分行業務副總唐正峰說,若民眾預期未來會升息,可選總貸款額度50%以固定利率計算,先鎖定升息風險,剩餘年度採一段式機動利率,民眾可在貸款額度內自由且彈性選擇調配額度。

如民眾買房1000萬元,超限300萬元,依星展銀方案,150萬元前2年固定利率1.77%,剩餘150萬元則採1.77%起機動計息,第3年起則一律回到1.77%起機動計息。





貸款糾紛多 保存契約以利申訴

蘋果日報 2011年 01月12日

除銀行擴大房貸擔保範圍引發爭議外,行政院消保會消保官組組長吳政學昨表示,房貸利息、違約金起算期、銀行提供聯徵中心資料錯誤,導致民眾信用受損等,也是常見的糾紛,建議民眾申辦房貸要保存契約正本或備份當作憑據,遇爭議可向金管會或消保會等申訴。

吳政學說,以往銀行拒絕民眾提前清償房貸的糾紛不少,但公平會去年初訂出房貸提前清償違約金處理原則後,申訴案已大幅減少。


留意違約金額

金管會銀行局副局長邱淑貞則說,目前房貸戶和銀行最常發生的糾紛,多屬已有足額擔保,銀行卻向民眾徵提連保人的糾紛。如民眾買房子借房貸,若是足額擔保,銀行就不准再向民眾徵提連帶保證人,但因過去舊契約不溯及既往,因此衍生足額擔保、銀行卻向民眾徵提連保人的糾紛,房貸戶還不出房貸,銀行就能直接向保人追討。

住商不動產企研室主任徐佳馨提醒,購屋人申請房貸時要留意合約書內容,如違約金額,一般銀行會要求簽訂3年到5年不能轉貸的約定,期間轉貸須負擔違約金等。消保會也表示,申辦房貸時銀行多會收取代書費、信用聯徵費等手續費,最好以書面載明。





刷卡紀錄優 房貸輕鬆辦

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【經濟日報╱記者蔡靜紋/台北報導】2010.06.23

維護良好的信用卡紀錄,可以協助爭取更高的房貸成數。有別一般房貸以房屋地點及客戶收入為放款指標,國內首度有銀行推出以客戶信用卡往來紀錄及家庭年收入為指標的房貸,只要信用卡往來紀錄良好,貸款成數有機會從七成拉高至八成。

以買進1,000萬元的房屋為例,目前市場平均房貸成數約七成,如果房貸成數拉高至八成,貸款人便可少準備100萬元自備款;以行政院主計處今年公布的第一季平均國民儲蓄率近30%推算,約可提前三至四年實現購屋夢想。

台北市等都會區房價居高不下,讓很多受薪階級買不下手。根據中國信託觀察市場行情與客戶需求發現,愈來愈多年所得新台幣120萬元左右的家庭,購屋需求不再僅以都會區作為考量,對居住空間、居住環境與大眾運輸系統便利性的考慮,也是購屋衡量條件。

對這些收入穩定、信用狀況良好,但購買區位中等的民眾來說,申請房貸時除考慮利率,貸款成數是否符合需求,也是選擇房貸銀行的重要指標。

中國信託指出,新的房貸專案是針對名下沒有房貸的新購屋客戶,也就是「非投資客」,以家庭年收入及客戶信用卡往來狀況等指標,做為評估房貸金額標準,提供信用卡持卡紀錄優良的客戶,最高可貸到房屋擔保品鑑價八成的金額。

但中信銀強調,該專案僅限中國信託卡友申辦,主要是希望打破一般房屋貸款以擔保品所在地來核定貸款成數的作法,讓信用優良的客戶也可輕鬆成家。

該專案的房貸物件不限北部,中南部也可申貸,利率比照一般房貸,約在1.6%至1.8%;但申貸者家庭年收入須達120萬元以上,且近一年未動用信用卡循環利息且未預借現金。

銀行主管建議,民眾每月貸款繳款金額最好不要超過可支配所得的三分之一,個人整體負債支出占總所得的比重則不宜超過55%,最好預留現金,每月規劃固定的金額存款,並保留適當比重穩健投資理財,才能在享受房屋增值之餘,保有良好的生活品質。





房貸揹很大 台灣家計負債冠亞洲

【中國時報/林上祚/台北報導/2009-07-25】

亞洲開發銀行表示,亞洲各國為因應金融海嘯,紛紛祭出振興經濟方案,導致財政赤字比率明顯攀升,亞洲財政赤字占國民生產毛額比率,從去年0.4%大幅增加為3%,台灣家計單位房貸負擔占國民所得比率高達38%,居亞洲各國次高。

亞銀表示,全球金融風暴發生後,亞洲國家為了振興經濟,紛紛透過連續降息,大幅寬鬆貨幣政策,亞洲國家今年六月貨幣供給量,比去年足足成長28.5%,增幅較往年的15%明顯增加。


家計房貸占所得38% 亞洲次高

以台灣為例,根據央行統計,台灣金融體系房貸餘額,去年六月來到4.73兆元的歷史最高點,接著股市下滑,房貸餘額也跟著下滑,九月全球金融海嘯發生,政府為刺激民間消費與投資,首先推出低於市場利率二碼優惠房貸,搭配青年成家專案的鼓勵措施,金融機構的房貸餘額,今年五月底再度創下4.736兆元的歷史新高。

根據亞銀統計,台灣家計單位負債占國民所得比率,這幾年始終維持54%的高水位,不僅居亞洲之冠,也高於歐盟平均的52.7%,顯示台灣民眾負債壓力不小。

亞洲國家家計單位負債占國民所得比率,超過五成的國家,還包括香港與新加坡,亞洲所得最高的日本,家計單位負債比僅22.4%,美國家庭負債情形最嚴重,負債比率高達120.8%。

即使在低利率環境下,台灣家計單位的房貸壓力仍然不減,根據亞銀統計,台灣房貸負擔占國民所得比率,去年高達38.4%,在亞洲國家僅次於香港的38.8%,相對地,韓國家計單位房貸負擔占國民所得比僅23.4%。

亞銀表示,亞洲國家透過提供信用保證等政策,推動信用擴張政策,日後可能衍生道德危機風險,銀行體系日後可能面臨逾放比率走高問題。


亞銀:建立更明確金融紓困制度

亞銀建議,亞洲國家在金融紓困上,建立明確制度,大部分獲得政府支持的金融機構,通常都是公股銀行,台灣去年只花一天時間,就決定提供百分之百的存款全額保證,亞銀認為,不透明的金融紓困制度,可能會衍生道德風險,因此亞洲各國有必要就金融紓困,建立起更明確的制度。





辦房貸你該知道的10件事

【Money錢/2009.07.14/文:朱國鳳】

購屋,可說是人生中最重要的理財行為, 只要時機、地點、物件都「買對」,就能藉著房價的大幅增值,「減少奮鬥10年」。但是,購屋也需要承擔一生最沈重的負債壓力,懂得「眉角」,才能比別人省息數十萬、甚至上百萬元。

自從93年間,中信銀首推「指數型房貸」以來,根據央行的統計,目前國內半數以上都是屬於指數型房貸,這種房貸的利率架構是「指標利率」+「加碼利率」,因此指數型房貸戶,除了要看指標利率,也要會看加碼利率。

每月須攤還的房貸本利和,是由本金、利率、期數3項條件計算得出,一般房貸戶多把焦點放在利率高低,其實,本金與期數對於利息總額的負擔影響更大,想要輕鬆當屋主、拒當「屋奴」,就要先搞懂辦房貸需注意的10件事。


1、指標利率採季調或月調 換約只能1次 需審慎評估

去年金融海嘯期間,央行果斷的採取寬鬆貨幣政策,一路下調貼放利率,短短半年、降息7次,為了讓房貸戶儘早享受降息利益,以免經濟衰退更惡化,央行還敦促銀行主動提醒房貸戶換約,也就是指標利率(亦即「定儲指數利率」)可由原先每季(或每半年)調整改為每月調整,特定期限內換約還免手續費。

這是央行的一番美意,但是市場利率原本就有起有伏,降息循環時、月調可以盡快享受降息;但當升息循環啟動時,月調也會最快被升息,且換約僅限辦理一次,因此換約前要謹慎評估。


2、不要只看前2段加碼利率 重點是第3段的加碼利率

指數型房貸競爭激烈,銀行大多是設計成3段式:第1段加碼利率最低、第2段次低、第3段則回復正常,加碼利率最高,這就是所謂的「前低後高型」。銀行通常用第1段的超低加碼利率吸引客戶上門,以往第1 段期間是指第1~6 個月,現在更縮短到只有前3個月。

但是絕大多數房貸戶不可能在3~6個月內還完全部房貸,因此第3段開始的加碼利率才是重點。特別是在降息循環期間,由於指標利率不斷下降,銀行就只好上調加碼利率,新貸戶特別要比較與爭取的是第3段的加碼利率水準。


3、加碼利率普遍上調 不要放棄重新議價的權利

目前是史上利率低檔,銀行存放利差微薄,房貸業務的利潤愈來愈低,由於指標利率跟著定儲指數一路下降,銀行只好上調加碼利率,目前指數型房貸的新貸戶,加碼利率都會比前幾年高出一截。

由於房貸契約是兩造雙方合意簽訂,信用條件與地段條件兼具的房貸戶,其實是有重新議價加碼利率的權利,可以等過一段時間,升息循環再起,存放利差改善,要求銀行重新議價加碼利率。銀行如果同意,會收取一筆「更約手續費用」,通常是1000 ? 3000 元、或是貸款額度的千分之一,若跟每年可以省下的利息相較,仍然划算。


4、省息優惠方案 利率可能高人一截

各家銀行資金成本不同,外商銀行的資金成本會比本國銀行高,小型銀行的資金成本也會比大型銀行高,資金成本愈高,當然房貸利率報價也就較高。這種銀行會更積極的推出各種所謂的優惠省息方案,譬如雙周還款、每月固定多還部分本金,宣稱可讓房貸戶降低利息總額、或是次月享受利息減碼優惠,但房貸戶要注意的是,這些「優惠方案」的利率水準是否有略高於市場行情。


5、借款期拉長、每月壓力低 但利息總額也會大增

目前各家銀行房貸期間最長主要是20年期,但是已有銀行主動推出最長可到30年期,有的銀行也有開放讓房貸戶主動申請延長到30 年期,年期愈長、每月本息攤還壓力確實可以減輕,但是利息總額也會暴增。

以700 萬元房貸、3%利率為例,20年期, 每月本息均攤為38,822元, 利息總額約為231萬元;30年期, 每月本息均攤為29,512元, 利息總額約為362萬元,比20年期的利息總額足足多繳了131萬元。


6、本金平均攤還法 比本息平均攤還法更省息

「本息平均攤還法」(又稱年金法),每月還款金額相同,有利於預算安排。但是「本金平均攤還法」會比最多房貸戶選用的年金法更省息,同樣是700萬元房貸、20年期、利率3%,前者會比後者省下約21萬元利息總額。如果申貸時已經選擇年金法,又不想再變更契約的話,房貸戶可以採取「手動式」的本金平均攤還法,也就是每個月、或是隔一段時間就提前還一部分本金,也能發揮省息效果。


7、每月部分提前還款 小心銀行提高還款難度

多數房貸戶是一段時間、存一筆錢後,再拿去銀行提前部分還款,其實若能每個月提前多還掉一點本金,本金減少速度愈快,省息效果愈大。

房貸戶省息愈多、相對的銀行賺頭就愈少,有的銀行不免會想提高客戶頻繁還款的不便性,譬如房子坐落在台北市中山區,核貸分行則是在中正區;或是要求提前償還本金的客戶,除了要匯到平常每月扣款帳戶外的專戶外,而且系統設計只能接受用臨櫃匯款方式,無法用較方便的語音約定轉帳方式,對想要每月部分清償本金的客戶而言,必須額外增加時間成本。


8、注意房貸有無「綁約期」 提前清償是否會有違約金

不少銀行提供優惠利率,但是也會用綁約期限制,綁約期通常至少3年,有的銀行是綁約期內即使提前全部清償,只要不塗銷抵押權,也就是不打算轉賣,就不算違約,因為借款人仍然是銀行客戶,仍有其他業務往來的機會,譬如日後可能需調度資金而增貸等。

但有的是在期限內提前清償,就算違約,要罰違約金。違約金有的是1個月的本利和,有的是提前清償本金的1%,假設提前清償600萬元,違約金為6萬元,代價並不輕,因此在比較優惠利率的同時,也要注意綁約期的限制內容。


9、不要只看優惠利率 小心手續費名目變多

低利年代,房貸業務的利潤愈來愈微薄,銀行開始在房貸費上動腦筋。除了要繳給地政機關與代書的費用外,銀行還會收取「開辦費」、「帳務管理費」、「鑑價費」。

開辦費從1000 ? 5000 元, 差異很大;特別是指數型房貸戶,銀行還會收取帳務管理費,也要3000 ? 5000元;鑑價費行情約在5000 元,因此當銀行用優惠利率做誘因時,應該進一步詢問相關手續費項目與金額後再決定。


10、一般保人與連帶保人 法律責任大不同

銀行若已取得自宅房貸的足額擔保時,不得再要求借款人提供「連帶保證人」。但是部分銀行的房貸合約書上,仍可看到合約書中用「保證人約款(包括連帶保證人與一般保證人)」的條文,將兩者須擔保的責任「攪」在一起。

連帶保證人最不利,因為當借款人不償債時,一經銀行通知,連帶保證人必須代償原先保證的金額、利息、延遲利息、違約金、損害賠償金、各項費用等,等於放棄先訴抗辯權;一般保證人則是須先經法院拍賣程序,銀行只能針對不足餘額向一般保人提出代償。


【完整內容請見《Money錢》2009年7月號】





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