.5撇步拚優貸 首購族年息省多多(2008.07.31)
.青年優惠房貸 僅省息12萬(2008.06.05)
.青年房貸 第三年利率分兩類(2008.06.04)
.一生兩次200萬零利率 有夠利(2008.06.04)
.200萬零利房貸 兩年省下14萬(2008.05.30)
.前兩年免利息 第三年以後呢?(2008.05.30)
.房貸還不出 4招求通融(2008.05.22)
.房貸抓對眉角 省息18萬(2008.05.13)
.九大理由 銀行可加速催繳房貸(2008.04.16)


5撇步拚優貸 首購族年息省多多

【工商時報/馬婉珍/台北報導/2008.07.31】

升息時代來臨,房貸利率跟著調升,約400多萬的房貸戶,負擔因此加重。對於首購族來說,一定要善於掌握自己的優勢,向銀行爭取較優惠的房貸利率。

以貸款金額500萬元、利率3.6%計算,每月本利攤還金額29,256元,如果爭取降下1碼(0.25%)的利率,則每月本利攤還金額為28,614元,每月減少642元,一年下來,足足可省下7,704元。


掌握以下5個撇步,有助於成功爭取降低利率:

1.
搭配房貸壽險,房貸利率可降0.05%至1碼:對於新婚家庭的首購族來說,房貸負擔多半占據家庭總收入的約3成,如果一方因意外而無法共同負擔房貸,將有可能拖垮另一半的生活。

像是合庫的期繳型房貸壽險,以30歲男性、投保500萬元、分20年期來看,一年保費是2萬元,且第一年提供房貸利率降0.1%的優惠。而台新銀行給予的優惠利率為期2年,並可降到1碼。

2.
跟長期往來的銀行,爭取房貸利率:台新銀行房貸主管說,如果房貸戶投資基金或其他金融商品,都與同一銀行長期往來,這類房貸戶的貢獻度極高,爭取利率時,就會比一般人容易。

3.
善用政府優惠房貸專案:像是政府優惠房貸、青年首次購屋貸款等,這類房貸利率都是以郵政儲金2年期定儲機動利率加碼計算,雖然郵局已隨央行升息而調升利率,但是仍比銀行提供的房貸利率划算。依房貸戶本身的條件及房屋坐落地點,可享有最高額度150萬元至250萬元。

4.
夫妻掛名,可爭取降0.1%:永慶不動產估價師事務所所長郭大誠說,銀行認定夫妻一同掛名,由夫妻共同還款,所以繳不出房貸的風險較小。

如果這類房貸戶積極爭取,有些銀行會視房貸戶的條件,斟酌降低0.05%至0.1%的利率。

5.
找公司福委會向銀行爭取的房貸團簽專案,可降到0.05%:較有規模的企業,多半會成立福委會,銀行人員說,這些企業的福委會,常會向銀行或店家爭取團簽專案,為員工謀福利,讓員工在消費時,憑員工識別證能享有優惠,申請房貸也一樣,有了團簽專案,至少可以降下0.05%的幅度,銀行會依各家企業的規模、條件而給予不同優惠。






青年優惠房貸 僅省息12萬

【經濟日報╱記者夏淑賢/台北報導/2008.06.05 03:12 am】

政府擬自明年起針對青年族群推出一生兩次200萬元的前兩年零利率優惠房貸。銀行業者建議,以目前利率水準計算,200萬元房貸前兩年免息,等於僅省下12萬元利息,消費者不宜為了省這12萬元而急於購屋,反而應觀察房價是否合理。

銀行主管並提醒,沒有支付利息就沒辦法抵稅,民眾還是要先精打細算,決定是不是要因這項優惠而購屋。

為了協助年輕人購屋,政府擬提供一生兩次200萬元兩年免息的青年優惠房貸,以目前房貸平均利率約3%概算,等於是減免12萬元利息支出。

銀行業者認為,現階段房價處於高檔,部分區域行情已偏離合理價格,有意申請200萬元優惠房貸的購屋族,除了考量利息水準,更重要的是觀察房價是否合理,否則衝著12萬元利息優惠,萬一房子買貴了,損失的金額可能是12萬元的好幾倍。

銀行業者評估,現階段很難評估即將推出的200萬元優惠房貸,是否會導致購屋族等待明年出手而暫緩購屋,或者會在明年引發購屋熱潮。不過,銀行建議,有意購屋的民眾不要因優惠房貸而急著購屋,因為房價比利息優惠更重要。

銀行業者表示,該政策是為了協助青年成家置業,但購屋時還是要算清楚自身的資金實力與調度狀況,因為兩年免息時間過後,還是要付息,如果房價買貴了,萬一日後付息還本能力出現問題,處分房屋未必足夠抵債。

此外,也要算清楚個人所得與稅率,因為房貸如果零利率就無法抵稅,要是因為扣除額多寡而影響到所得稅率,變成省利息卻多繳稅,也不划算。






青年房貸 第三年利率分兩類

【經濟日報╱記者何孟奎/台北報導/2008.06.04 02:34 am】

針對內政部規劃200萬元房貸前兩年零利率的「青年安心成家專案」,內政部長廖了以昨(3)日在立法院表示,第三年起的利率將分兩類,第一類利率在2.132%以下,第二類利率則不高於2.207%。

國民黨立法委員吳志揚昨天在立法院施政總質詢指出,關於「青年安心成家專案」,民眾都想知道第三年之後的利率如何計算?

特別是整合型住宅補貼後的優惠利率是2.207%,貸款最高額度新台幣220萬元,貸款最長時間20年,「青年安心成家專案」第三年利率應低於2.207%,才有意義。

廖了以答復,內政部規劃將第三年起的利率分為兩類,第一類利率希望能在2.132%,第二類利率則不高於2.207%;由於目前尚在規劃階段,相關配套措施會在明年1月1日奉行政院核定後實施。






一生兩次200萬零利率 有夠利

【經濟日報╱梁任瑋╱2008.06.04 02:34 am】

30歲的小朱,最近即將與女友步入禮堂,小朱希望脫離租屋一族,和老婆打造愛的小窩,到處看屋的小倆口,算一算家人支助加上存款,湊足了200萬元的自備款,但看來看去總覺得房價太高買不下手。

30歲的小朱,最近即將與女友步入禮堂,小朱希望脫離租屋一族,和老婆打造愛的小窩,到處看屋的小倆口,算一算家人支助加上存款,湊足了200萬元的自備款,但看來看去總覺得房價太高買不下手,得知政府要釋放房貸利多,小朱開心地說,「我出運了,當然要趁結婚時趕上此波政策,這樣前兩年夫妻倆的負擔才不至於太重,不然除非生第二個小孩,才有機會貸到200萬的零息貸款」。

信義房屋估算,小朱夫妻倆雙薪,每月收入合起來約10萬元,以三分之一作為房貸支出,並以貸款七成計,可買總價約850萬元的房子。這麼一來,至少新婚兩年內可以稍稍喘口氣,少付一些利息。

政府即將推出「一生兩次」200萬元的優惠房貸政策,讓年輕人在新婚首次購屋及生育子女換屋時,各有一次前兩年零利率的兩百萬房貸,消息一傳出,信義房屋各個店頭,一整天都接到不少民眾打來詢問的電話。

信義房屋表示,目前一般三段式的購屋利率,前兩年房貸利率水準大約在2.7%,200萬元的零息優惠對於適用家庭,前兩年每個月大約可以省下4,500元的支出,兩年就省下11萬元,可減輕首購族的初期購屋壓力,也可提升換屋族換購新居的意願。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示,近來油價一次漲足、電價也將於7月跟進,加上民生物資持續上揚,日常開支的驟增,讓一般家庭吃不消。


首購及換屋 都能占到便宜
根據主計處統計,全台家庭平均消費支出約為每月約為6萬元,如果以今年1到4月3.65%的物價上漲率,一般家庭每月開支將多出2,000多元,對於一般家庭開支項目會形成排擠效應。

原本已擁有自用住宅的換屋族,因較無購屋的急迫性,可能會因此剔除既定購屋貸款預算,而延後購屋時間。至於首購族而言,因每月固定支出增加,使得購屋自備款的累積速度減緩,也可能延後購屋時間。

然而,一旦明年開始推行的優惠政策,行政院規劃的「一生兩次」200萬元優惠房貸政策,讓年輕人在新婚首次購屋及生育子女換屋時,每戶各有一次200萬元房貸,前兩年零利率,不僅可以抵銷物價高漲對於首購族及年輕換屋族的預算排擠效應,也有助於穩定M型左端的房市交易。對於都會中心的中古屋市場,或是中南部的低價區的房市,較有帶動的效果。

蘇啟榮分析,相較之前的政府優惠房貸而言,「一生兩次」200萬零利率最大的不同,除了對象的限制之外,主要在於優惠時間僅有兩年;因此,不容易產生助長房價的效果。

至於此一政策預計在明年1月實施,對於這半年打算購屋的適用對象,是否會產生延後購屋的效果,目前須待完整政策內容提出之後,是否有推出回溯條款而定。即使沒有回溯條款,兩年約11萬元的利息節省,金額不算太高,加上有對象的限制,對於都會區的交易,應無太大的影響。

台灣房屋首席總經理彭培業表示,政府的這項大利多,將可大幅提升台北市以外縣市的房市交易量,刺激買氣活絡房市,但是對於精華地段的房價而言,幫助有限。


刺激買氣 換屋時間縮短
彭培業表示,因為台北市的房子原本單價已經很高,200萬元的零利率對於想買每坪70至80萬元甚至上百萬的台北市房屋幫助不大。

彭培業建議民眾,不妨利用此政策選擇低公設比、精華地段周邊的中古屋,比較實際。

台灣房屋不動產研究室統計,台灣都會區平均每7.6年換屋一次,200萬元房貸零利率政策,將縮短換屋時間,若政策是一體適用,沒有排富條款,全台家庭戶數75萬戶,保守預估將有50萬戶家庭有換屋需求,其中都會區換屋時間可能縮短至每6.5年換屋一次。

不過,政策細節包括「第三年起貸款利率」,以及是否有「戶數限額」、「貸款總額度」、「排富條款」等,都尚未提出。

彭培業指出,頭兩年零利率對銀行而言是虧本生意,利息補貼恐由政府吸收,另外,為避免優惠房貸政策「僧多粥少」,政府可能會祭出戶數限額、貸款總額度措施,甚至家庭年所得屬於金字塔層的年輕人將被排除。

彭培業表示,儘管有設限,這項政策仍是刺激買氣活絡房市的一帖良方,不過值得注意的是,在油價飆升導致全球通貨膨脹壓力的衝擊下,各國央行大都採取「升息」手段抑制通膨,也正是宣告全球低利環境將逐漸過去,升息對房貸族而言,的確是龐大的壓力,不過,央行利率政策只要緩升,不影響信心面,仍不至於對房市造成衝擊。

另外,這次優惠條件有「生育子女」的優惠,當台灣正面臨「養不起的未來」,生育率逐年創新低,而且台灣婦女生育年齡飆高,28.5歲生第一胎,政府優惠房貸此舉雖然可以鼓勵生育,但物價飆漲、薪資水平沒有提升,要提升生育率恐不容易。

最後,彭培業提醒消費大眾,就算該項政策執行,還是要考量到自身還款能力,因為第三年起的利率是多少還是未知數,如果是因此提高貸款金額,未來的壓力可能更大。






200萬零利房貸 兩年省下14萬

【聯合報╱記者李順德、何明國/台北報導╱2008.05.30 03:33 am】

房價高漲,購屋負擔愈來愈重。行政院將推出購屋頭兩年貸款零利率優惠方案,幫助年輕人購屋。

為兌現馬英九總統競選政見,行政院昨天宣布「青年安心成家專案」,廿歲到卅九歲的青年一生可享受兩次,前兩年新台幣兩百萬元零利率房貸,預計明年起實施。

每年可協助四萬戶新婚青年或因生育子女換屋的家庭,減輕住宅貸款利息負擔。

根據內政部規劃,這項優惠措施適用對象是廿歲至卅九歲青年,而且家庭年收入在百分之五十分位點以下的「新婚家庭」首次購屋,或「因生育子女換屋的家庭」。

這兩種情況購屋,前兩年的兩百萬額度房貸利息,全額由政府補貼,兩年共可省下近十四萬元的利息負擔。

內政部推估,每年新婚青年家庭有購屋需求,且符合這項優惠條件者約一萬五千戶;因生育子女而有換屋需求者約兩萬五千戶。兩者合計四萬戶。

以貸款額度兩百萬、補貼利率百分之三點三九五計算,一戶一年政府約需補貼六萬七千九百元。從九十八年至一零一年,馬總統四年任期合計約一百九十億元。

這部分經費來源將運用住宅基金支應,來年再由公務預算撥補歸還。
另外內政部亦建議修訂「住宅基金收支保管及運用辦法」,增列融資項目因應。

另外,兩年兩百萬房貸額度免利息優惠之後,第三年的利率如何計算?
內政部營建署官員表示,近期將召開會議討論之後才會有結論。

據了解,目前營建署實施中的整合型住宅補貼,一般戶的優惠利率是百分之二點七零七,最高額度兩百二十萬,最長廿年,因此「青年安心成家專案」第三年以後的利率不宜高於百分之二點七零七,否則這項優惠措施就變成口惠而不實。

內政部針對青年安心成家計畫還擬定長期策略,將都市更新與青年住屋需求政策連結。未來將針對大眾運輸場站、水岸、港灣、老舊商業區及配合重大建設發展需要高度開發地區,畫定為「策略性再開發地區」,提高一倍都市更新建築容積獎勵,提高容積獎勵的開發利得,除部分回饋地方都市更新基金外,可考量回饋更新後之住宅單位,供青年家庭承租或承購。

依內政部營建署規畫,今年六月到七月將研擬完成「青年安心成家專案」,八月陳報行政院,行政院預計九月到十一月訂定作業規定,十二月公告後即可受理申請,等九十八年預算通過後即可實施。






前兩年免利息 第三年以後呢?

【聯合報╱記者 何明國╱2008.05.30 03:33 am】

馬政府明年將推出青年安心成家專案,整個構想有待進一步開會討論,例如第三年後的利率怎麼訂,年限多長,目前營建署也說不出來。

其實這部分比目前確定的前兩年免利息影響更大,輕忽不得。

目前營建署有一套整合型住宅補貼,將過去勞工住宅等依職業別享有的房貸方案,整合成一套。其中弱勢戶的利率目前是百分之二點一三二,一般戶是百分之二點七零七,年限最長廿年,額度最高二百廿萬。一般民眾可以申請,按積分排序許可。

營建署官員說,目前一年約有三萬戶申請,額度還沒有用完。

換言之,新婚青年有意願購屋者,現在就可以申請年利率百分之二點七零七的整合型住宅補貼。
馬政府要推出新的優惠方案,條件必須更優惠,否則就是口惠而不實,或只是重新包裝,並無意義。

青年安心成家專案第三年以後的利率如何訂,很有學問。如果高於百分之二點七零七,那麼和現有的優惠方案比起來,沒有幾年就會把前兩年的免息給賠回去,甚至更不划算。

然而,第三年後若仍要補貼,那麼青年安心成家專案所需的經費,就不只營建署初估的四年一百九十億元,會不會排擠現行的整合型住宅補貼,使得非青年的購屋優惠受影響,馬政府必須注意。






房貸還不出 4招求通融

【工商時報/2008.05.22/李國煌/台北報導】

隨著房貸利率緩步調升,只繳利息錢的寬限,相繼到期,近來,手頭据拮、繳不起房貸的民眾,逐漸增加,銀行主管建議,主動找銀行商量,4招求通融,度過緊俏難關。

銀行人員說,近來,無力還款的房貸戶,愈來愈多,碰到手頭緊、還不出錢的時候,最重要的是,主動和銀行商量,透過4種方式解決。

1、延長寬限期。不少房貸戶貸款之初,適用2、3年的寬限期,1個月只要付1萬多元的利息,寬限期一過,本金要一起償還,變成每個月要付2萬、3萬。

2、延長還款期限。本來房貸分成20年攤還,還款4年、5年之後,碰到無力還款的情形,可以和銀行討論,將剩下的10餘年還款期,再延長為20年。

3、拉長還款間隔期間。銀行房貸主管指出,有些客戶每個月應繳2萬元,由於工作變動,開支增加、收入變少,手頭變得比較緊,這種情況下,也可以和銀行商量,2個月、或是3個月還一次款,每次還款金額還是2萬元。只是,還的錢再少,至少要能夠支付利息錢的部分。

4、要求銀行降低利率。銀行主管指出,有些客戶即使2個月、3個月才還一次款,但是,還是無法負擔,而且,所繳的金額還不夠支付每個月的利息錢。這種情況下,客戶可以商請銀行降低利率。






房貸抓對眉角 省息18萬

【經濟日報╱記者蔡靜紋/台北報導/2008.05.13】

面對選後房價飆漲及利率逐漸走高的壓力,民眾房貸負擔愈來愈沉重,壽險業者表示,若能慎選影響房貸的三大關鍵因素,包括還款方式、提前償還本金時點和利率,以500萬元、20年期房貸為例,省下18萬元利息並不困難。

總統大選後,全台房市行情加溫,以台北市仁愛路與安和路交叉路口的一樓店面為例,65坪店面、扣除騎樓後實坪45坪,在選後以1.3億元成交,短短一個月,買家又開價2億元轉手。

ING安泰人壽放款處協理彭明財表示,一般房貸族的房貸支出常占家庭支出的三分之一,且通常是超過十年以上的負擔。因此,除眼前的利率,還必須考慮未來負擔。

影響房貸的因素,包括還款方式、提前償還本金時點和利率,若能善加運用,便可有效減輕房貸壓力。

以還款方式而言,目前常見的還款方式有「本息攤還」以及「寬限期」。

「本息攤還」指每月支付本金及利息;有寬限期的房貸則是前幾年只付利息,由於貸款初期每月支付金額較少,本金集中在限期後攤還,因此寬限期後的每月應繳金額會忽然高出許多。



究竟該選何種還款方式?
新光銀行經理林焜明建議,應視民眾本身財務狀況決定。

彭明財說,「本息攤還」每月繳款金額會比「寬限期」高一點;但因每月攤還本金,長期而言,本息攤還法的總繳款金額會較寬限期少,以貸款金額500萬元、還款年期20年、貸款利率3%為例,約可少18萬元。換言之,只要家庭預算許可,應該儘量選擇本息攤還,省下可觀的利息錢。

對於購屋初期資金不充裕的民眾,彭明財建議,選擇有寬限期的房貸商品,利用初期只付利息的優勢,做更適當資金規劃,如添購家電和投資理財等。

除選擇還款方式、及掌握提前清償時點,彭明財說,如果利差大到一定程度,民眾也可以考慮轉貸。由於轉貸會有費用產生,在比較新舊利差時,應先扣除轉貸費用,才能真正省錢。他建議,若轉貸500萬元,新舊利差須在0.3個百分點以上才值得考慮;若轉貸金額在300萬元以下,新舊利差則須在0.41個百分點以上才划算。


http://mag.udn.com/mag/wealth/storypage.jsp?f_MAIN_ID=327&f_SUB_ID=3508&f_ART_ID=125187






九大理由 銀行可加速催繳房貸

【經濟日報╱記者李淑慧/台北報導/2008.04.16 04:23 am】

有房貸的民眾,是否注意到房貸契約中有「加速條款」?

加速條款是銀行要求借款人增加還款速度的重要依據,金管會昨(15)日提醒,貸款戶只要出現九項事由,銀行就可以行使加速條款。

金管會表示,房屋貸款通常是約定分期還款,借款人可以在借款期間內,按約定的分期期數還本付息,除非有特別約定,否則銀行不可以要求借款人提前還款。

按期還款的借款人,不用擔心銀行行使「加速條款」,只有當借款人違約,銀行認為債權可能因而不保時,才會要求借款人增「加」還款「速」度,立即清償全部或部分債務,這就是「加速條款」。


房貸契約通常有以下九項加速條款,依據規定,銀行應事先以合理期間通知或催告借款人。

首先,債務人任何一宗債務不依約清償本金;債務人任何債務若沒有還錢,銀行發現,房貸契約就可以行使加速條款。

其次,債務人依破產法聲請和解、聲請宣告破產、聲請公司重整、經票據交換所通知拒絕往來、停止營業,清理債務時,銀行為了保全債權,會搶先一步行使加速條款。

第三,若依約定原負有提供擔保的義務而不提供時,例如擔保品不足,銀行要求補足,債務人不願意補足,視同不履約,銀行就可以行使加速條款。

第四,因死亡而其繼承人聲明為限定繼承或拋棄繼承時,銀行可以行使加速條款。

第五,因刑事案件,法院宣布沒收財產時。

第六,任何一宗債務不依約付息時。不過,債務人欠的雙卡,若已經跟銀行債務協商,不會行使加速條款。

第七、擔保物被查封或擔保物滅失、價值減少或不敷擔保債權時。

第八,借款人對金融業者所負債務,其實際資金用途與該業者核定用途不符時。例如,作建築融資貸款,應該去蓋房子,結果挪去償還其他的債務,或作其他財務投資,這涉及債務人的誠信問題。

第九,受強制執行或假扣押、假處分或其他保全處分,致金融業有不能受償之虞者。


http://udn.com/NEWS/STOCK/STO8/4301792.shtml




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